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外环外楼市成交扩大造成房价假跌
  更新时间:2010-8-5
    新政以来,外郊环小户型低总价楼盘悄悄站上舞台,独扛成交重责。此外,优惠打折楼盘数量不断扩大。分析人士称这或许是房价速跌假象的主因 
  嘉定区成交面积周环比涨2.4倍,青浦区涨2倍,连一直低迷的金山区成交面积也连涨两周,最大涨幅达1.7倍。上周仅嘉定、青浦、金山三区商品住宅成交面积就占全市34.5%,其中嘉定区以2.2万平米的成交面积位列区域成交第一。 
  随着楼市成交区域的外移,外环外成交面积不断扩大,大量的低价楼盘的成交,严重压低了成交均价。同时,继7月份优惠打折盘增加到80个之后,8月份优惠楼盘已经突破100个,对楼市均价的降低也起到一定作用。 
  因此,有行家称,大量低价小户型或优惠楼盘的成交,造成目前上海楼市成交均价的结构性降低,假跌现象并不代表整个楼市的价格已经下降,但对下跌通道的构成将起到一定作用。 
  据搜房网统计,嘉定区作为拉动上海商品住宅成交的主力,经过了前周成交量暴跌至仅6620平方米后,上周(7.19-7.25)再次发力,商品住宅成交面积周环比暴涨2.4倍,而多个低均价楼盘的大量成交,使该区成交均价仅为12854元/平米。 
  目前,嘉定区主要热销楼盘报价在14000-17000元/平米之间,鉴于前周成交萎靡的情况,部分楼盘采取压低开盘价的方式促进成交。上周末开盘的中信泰富又一城,位于嘉定新城核心位置,主推75平米一房和90平米两房,为轨交11号线嘉定新城站地铁上盖物业,前周(..12-7.18)销售81套,位居周销售TOP10榜首,成交均价不足12000元/平米,而上周该盘均价已经上调近700元/平米,以12502元/平米的均价再次强势成交171套,蝉联冠军。 
  而同样是上周末开盘的晶鼎,位于嘉定新城核心居住区白银路,报价为20000元/平米,该盘主推50平米复式公寓,层高5.5米,分割为两层,实际面积为100平米左右,均价等同于10000元/平米。而距离该盘不远的龙湖郦城毛坯报价为15000元/平米,精装修为17000元/平米。 
  嘉定成交均价12854元/平米 
  青浦成交面积周环比涨2倍 
  上周青浦两热销盘同时进入周销售TOP10,使该区商品住宅成交面积周环比上浮2倍多,成交均价为16219元/平米。 
  位于青浦的恒盛湖畔豪庭,再次成交73套,位居周销售TOP10第四名,成交均价仅为11647元/平米,该盘自6月下旬推出460套高层公寓以来,一直低于预期的报价,成交良好,屡次跻身周销售TOP10前列。 
  另一均价万元以下热销盘成交量较大,拉低全市均价。绿地海语墅位于青浦海湾旅游度假区,该盘主推小户型住宅,报价仅为9000元/平米,最低总价为39万元/套,上周该盘成交33套,随着绿地集团在全国优惠政策的全面铺开,该盘也一直以较大的让利吸引购房者,目前除可以参加100%中奖的幸运大转盘活动以外,凭搜房卡还可以额外享受2000元装修基金。 
  截止7月25日,金山区成交面积已经连涨两周,最大涨幅达1.7倍,上周该区商品住宅成交面积达7月峰值1838平方米,成交均价仅为8994元/平米,远低于全市均价。 
  金山区热销盘御景龙庭于上周末加推150套,该盘位于金山新城,主力户型为89平米和91平米的2房,报价仅为7588元/平米。 
  继7月份优惠打折盘增加到80个之后,8月份又有30个新盘加入到了优惠打折行列中来,优惠打折楼盘已破百,达到110个之多。据搜房网统计,目前在售楼盘250余个,打折楼盘占在售楼盘的50%。环比上月增长37.5%。搜房网分析师表示,新政后开盘数量明显萎缩,打折优惠风却是愈演愈烈,打折促销成为开发商们推销的一大法宝。 
  分析师表示,史上最严厉政策出台,至今已有百日,开发商从“遮遮掩掩”打折,到大牌房企先后亮出“促销牌”,楼市多次掀起“降价风波”,遭遇“红五月”成交低迷后,开发商更是不避讳“打折降价”,促销优惠或已成逆势成交主要手段。从数据分析,8月上海楼盘打折数量破百,与新政之初相比,优惠数量增加3倍,由此可见,在这场开发商与购房者之间的博弈战中,购房者还是略胜一筹。 
  据统计,在8月110个打折优惠盘中,外环外优惠楼盘57个,中外环优惠楼盘10个,中内环打折楼盘14个,沪周边如上海、上海等地优惠楼盘29个。外环外优惠仍旧是大户,57个打折楼盘占总量的52%。而内环、中环优惠比重有所加大。且沪周边楼盘的优惠盘也在持续增加,从6月初的8个楼盘上升到至8月的29个楼盘。 
  在打折楼盘中,开发商打出各类促销优惠、促销手段可谓五花八门:如总价打折、团购减价、限量特价房、提前办卡认购优惠、送车位送装修、送面积等。


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